4月24日，標(biāo)普將合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“合生創(chuàng)展集團(tuán)”）的評(píng)級(jí)展望從負(fù)面調(diào)整至“穩(wěn)定”，同時(shí)，標(biāo)普確認(rèn)了該公司的“B”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)。穩(wěn)定的展望反映了未來(lái)12個(gè)月合生創(chuàng)展集團(tuán)流動(dòng)性惡化的風(fēng)險(xiǎn)降低。
據(jù)悉，在2023年2月16日，惠譽(yù)確認(rèn)合生創(chuàng)展集團(tuán)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)（IDR）為"B+"，展望穩(wěn)定；同時(shí)確認(rèn)合生創(chuàng)展集團(tuán)的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)及其未償還的高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的評(píng)級(jí)為"B+"，回收率評(píng)級(jí)為"RR4"。今年四月，惠譽(yù)《突出房地產(chǎn)危機(jī)重圍的中資房企》的研究報(bào)告指出，合生創(chuàng)展集團(tuán)雖然銷售規(guī)模較小，也是報(bào)告里唯一一家截至 21 年 6 月底的非投資級(jí)開(kāi)發(fā)商，但是它在一線城市的聚焦是其保持融資渠道暢通及具備彈性（可修復(fù)的）合約銷售金額關(guān)鍵，也支持了其生存經(jīng)營(yíng)。同時(shí)慢周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)策略，也無(wú)需通過(guò)無(wú)擔(dān)保借款和灰色融資渠道來(lái)獲取追求增長(zhǎng)的資金。
標(biāo)普、惠普對(duì)于合生創(chuàng)展的評(píng)級(jí)展望，也反映出合生創(chuàng)展集團(tuán)銷售的改善。該公司在2023年第一季度的合同銷售額為110億港元，增長(zhǎng)了30%。到2023年，合約銷售額可能會(huì)增長(zhǎng)15%-20%，達(dá)到420億-440億港元。同時(shí)，認(rèn)為合生創(chuàng)展集團(tuán)在一線城市銷售和布局使其具備良好的市場(chǎng)銷售潛力及相對(duì)有彈性的銷售表現(xiàn)?；赝?022年，在面對(duì)大多數(shù)民營(yíng)房企銷售降幅為40%-60%的市場(chǎng)情況下，合生創(chuàng)展集團(tuán)錄得人民幣325.79億元的合約銷售額，同比下降23%，降幅低于同行平均水準(zhǔn)。
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一直以來(lái)，合生創(chuàng)展堅(jiān)持深耕環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)一二線核心城市，這些持有早、成本低、溢價(jià)高的優(yōu)質(zhì)土地，不僅貢獻(xiàn)了可觀的銷售及利潤(rùn)，也為其隔離了三四線市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)其2022年年報(bào)顯示，截至2022年12月31日，土地儲(chǔ)備總量為2872萬(wàn)平方米，其中地產(chǎn)板塊的75%的土儲(chǔ)和商業(yè)板塊95%的土儲(chǔ)都位于一線城市，為集團(tuán)未來(lái)的持續(xù)盈利提供了基石。合生創(chuàng)展也在加大開(kāi)發(fā)力度和供貨節(jié)奏，在保證財(cái)務(wù)安全性的基礎(chǔ)上會(huì)相對(duì)放開(kāi)銷售速度，保證現(xiàn)金流安全。
其次，該公司堅(jiān)持中高端精品品質(zhì)化戰(zhàn)略，打造高品質(zhì)產(chǎn)品，持續(xù)提升產(chǎn)品差異化和創(chuàng)新力，為城市發(fā)展與人居變革創(chuàng)造價(jià)值。尤其是在高端產(chǎn)品領(lǐng)域打造的合生縵系，彰顯出合生創(chuàng)展開(kāi)創(chuàng)高端生活方式差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在今年第一季度首開(kāi)盤的縵云上海，也取得了2.5小時(shí)銷售42.44億人民幣的成績(jī)，廣州及上?？z系項(xiàng)目提供約600億元可銷售資源的布局，優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)和銷售額的增加將為其流動(dòng)性提供了支持，也將穩(wěn)定公司緊張的流動(dòng)資金。
公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)及融資情況，也是評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)最為關(guān)注的點(diǎn)之一。合生創(chuàng)展集團(tuán)持續(xù)堅(jiān)持審慎穩(wěn)健財(cái)務(wù)政策，強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，持續(xù)提升盈利能力，面對(duì)不斷變化的外部環(huán)境，始終保持自身定力，堅(jiān)守安全與穩(wěn)健底線，將風(fēng)險(xiǎn)管控放在第一位，保障集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。
2022年報(bào)顯示，合生創(chuàng)展總負(fù)債下降14%；有息債務(wù)總額為965.27億港元，同比下降16%，其中，集團(tuán)信用債僅占總有息負(fù)債余額8%，銀行借款占余額79%，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)向好；一年內(nèi)到期債務(wù)約為249億港元，保持在26%的較低水平，短期債務(wù)壓力小。標(biāo)普指出，該公司的杠桿率可能會(huì)因債務(wù)削減和利潤(rùn)率回升而改善，其債務(wù)在2023-2024年期間可能下降50-70億元人民幣。來(lái)自超過(guò)100%的穩(wěn)定現(xiàn)金回收率將提供支撐，標(biāo)普還預(yù)計(jì)，該公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率將從2022年的34.7%恢復(fù)到2023年的40%左右。
同時(shí)，有限的短期債券到期緩和了短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。截至2022年12月31日，該公司的短期債務(wù)為250億港元，而標(biāo)普估計(jì)可用現(xiàn)金（不包括來(lái)自監(jiān)管賬戶的現(xiàn)金）約為114億港元。這意味著現(xiàn)金對(duì)短期債務(wù)的覆蓋率為46%。然而，合生創(chuàng)展集團(tuán)在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)只有一筆2.375億美元的債券于12月到期。該公司其余的短期債務(wù)主要包括銀行貸款和商業(yè)抵押貸款支持證券。標(biāo)普相信該公司將利用內(nèi)部資源償還其美元計(jì)價(jià)債券。2022年底，合生創(chuàng)展集團(tuán)還與中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，憑借合生創(chuàng)展集團(tuán)與銀行穩(wěn)固的融資渠道及優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)基礎(chǔ)，銀行借款的再融資風(fēng)險(xiǎn)較低。
對(duì)合生創(chuàng)展集團(tuán)的穩(wěn)定展望反映了標(biāo)普認(rèn)為該公司將在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)保持穩(wěn)定的流動(dòng)性緩沖，這是由于不斷增長(zhǎng)的銷售額和持續(xù)穩(wěn)固的銀行關(guān)系。在銷售和利潤(rùn)率不斷上升的情況下，杠桿率也可能有所改善。
合生創(chuàng)展集團(tuán)歷來(lái)都采用了一種慢周轉(zhuǎn)的方式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，以利潤(rùn)為導(dǎo)向，不盲目追求規(guī)模與速度，注重資產(chǎn)升值和財(cái)務(wù)穩(wěn)健。同時(shí)也專注一線城市的高質(zhì)量項(xiàng)目，包括旗下商業(yè)和投資性物業(yè)，讓合生創(chuàng)展集團(tuán)可以獲得多類型擔(dān)保融資及再融資。雖然在2020年、2021年，合生通過(guò)信托特征的產(chǎn)品購(gòu)買在北京的兩個(gè)大型地塊，轉(zhuǎn)變了以前保守的融資策略，但是它能夠如期償還這些融資與它強(qiáng)勁的銷售業(yè)績(jī)收入相關(guān)，也體現(xiàn)了合生在一線城市的聚焦讓它在銷售表現(xiàn)上可以保持相對(duì)的彈性。同時(shí)，來(lái)自租金和物業(yè)管理收入帶來(lái)的現(xiàn)金流，讓合生創(chuàng)展集團(tuán)可以產(chǎn)生大量的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流來(lái)償還債務(wù)，也控制了因其他債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響銷售收入的敞口。
評(píng)級(jí)的穩(wěn)定及修復(fù)是企業(yè)健康運(yùn)營(yíng)的重要信號(hào)，也表明合生創(chuàng)展一直都在迎接市場(chǎng)的變化和挑戰(zhàn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回暖的狀態(tài)，將為合生創(chuàng)展集團(tuán)帶來(lái)新的機(jī)遇和更平坦的賽道，持續(xù)給股東帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的可觀回報(bào)，構(gòu)建高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)范本。
(責(zé)編：董童、李源)關(guān)注公眾號(hào)：人民網(wǎng)財(cái)經(jīng)關(guān)鍵詞：
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